Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал — одна из форм государственной поддержки семей с детьми. Средства на нее выделяются из государственного бюджета, а значит, должны расходоваться по назначению. В этой статье мы разберем, можно ли продать квартиру, купленную на средства материнского капитала.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Одно из назначений материнского капитала — улучшение жилищных условий семьи и детей. За целевым расходованием средств и в целом за соблюдением закона следит ПФР, прокуратура и органы опеки и попечительства.

Закон не запрещает продавать недвижимость, купленную на средства материнского капитала. Однако при продаже придется учитывать ряд условий, которые накладывает государство.

Можно продать и квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитал. В этом случае соблюдать придется не только государственные ограничения, но и банковские. Но и в этом случае продать недвижимость возможно, если действовать в рамках закона.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без ипотеки

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал — сложный процесс, состоящий из нескольких этапов. Рассмотрим их:

1. Выполнение требований ПФР

Используя материнский капитал при покупке недвижимости, родитель обязуется выделить всем детям долю в ней. В случае покупки готового жилья, доли выделяются сразу при проведении сделки купли-продажи. Если материнский капитал используется на этапе строительства, доли на детей нужно выделить в течение полугода после получения свидетельства о собственности. После выделения долей обязательства перед ПФР заканчиваются. Тем не менее, продолжают действовать ограничения, связанные с недвижимостью в собственности несовершеннолетних. Дальнейшие сделки контролируются органами опеки и попечительства.

2. Нахождение подходящего варианта продажи недвижимости

Обычно недвижимость, купленную на материнский капитал, нельзя просто продать — тогда детям будет негде жить. Исключение из этого правила представляют случаи, когда ребенку требуется дорогостоящее лечение. Тогда органы опеки и попечительства могут дать разрешение на продажу исходя из интересов ребенка.

Самый подходящий вариант — обмен недвижимости или одновременная продажа старого жилья и покупка нового. Для таких действий требуется веская причина — например, улучшение качества или размера жилья, переезд родителей в связи с работой, переезд из одного региона в другой из-за медицинских показаний и т.д. При этом нужно соблюсти определенные условия:

• В собственности ребенка будет не меньшая площадь или доля, чем раньше
• Новое жилье должно быть не менее комфортным, чем предыдущее — переезд в аварийный дом не одобрят
• Приветствуется переезд с окраин города в центр, из провинции в большой город и т.п.
• Кадастровая стоимость новой квартиры должна быть выше, чем старой.

Органы опеки и попечительства могут не согласовать сделку, если недвижимость приобретается в ипотеку или число собственников станет больше, чем в предыдущей. Такие случаи считаются ухудшением жилищных условий. Один из вариантов — выделить доли для детей у родственников на период купли-продажи новой недвижимости.

3. Согласование сделки с органами опеки и попечительства

Любые сделки, в процессе которых у несовершеннолетних отчуждается недвижимость, требуют разрешения органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не пройдет регистрацию.

Если сделку удастся зарегистрировать без согласия органов опеки, то она будет признана мошеннической. Исключением является только случай, когда ребенок достигает совершеннолетия — тогда органы опеки перестают представлять его интересы. В таком случае при купле-продаже недвижимости доля старшего ребенка может уменьшиться.

Чтобы получить разрешение органов опеки, нужно предоставить пакет документов:

• Заявление на получение разрешения на продажу — его пишут оба родителя
• Паспорта и свидетельства рождения владельцев квартиры
• Свидетельство о браке или разводе
• Свидетельство о собственности на объект недвижимости или выписка из ЕГРН
• Договор, по которому возникло право собственности на жилье
• Кадастровый паспорт квартиры (если есть)
• Справка о зарегистрированных в квартире лицах. Если ребенок не зарегистрирован в этой квартире, то понадобится справка с места его постоянной регистрации
• Справка о технических характеристиках квартиры

Единого регламента работы органов опеки не существует, поэтому требуемый пакет документов может различаться в зависимости от региона. Решение органов опеки тоже может оказаться разным даже в одинаковых ситуациях. Поэтому перед заключением договора и передачей задатка следует проконсультироваться со специалистами опеки.

Разрешение органов опеки не нужно, если ребенок просто зарегистрирован в квартире, а не входит в число собственников.

4. Прохождение государственной регистрации

При проведении сделки нужно тщательно проверить весь пакет документов — это относится и к приобретаемой недвижимости, и к продаваемой, купленной с помощью материнского капитала.

Согласование сделки с органами опеки и попечительства — только часть работы с документами. Органы опеки следят только за соблюдением прав детей, а обеспечение юридической безопасности сделки полностью ложится на плечи родителей, которые продают недвижимость. Для этого нужно тщательно собрать полную информацию.

Самый надежный способ узнать достоверную информацию о недвижимости — сведения Росреестра. Различные выписки из ЕГРН содержат информацию о текущем собственнике объекта, истории его владельцев, ограничениях и обременениях, кадастровом номере и стоимости недвижимости и кадастровых номерах объектов, их которых недвижимость была выделена.

Существуют различные способы получить выписку из ЕГРН. Однако один из самых быстрых и простых — заказать отчет с данными из ЕГРН в сервисе «ЕПСН» и получит всю необходимую информацию за 5 минут. Для этого понадобится только адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, возможно только с помощью нотариуса. Причина в том, что в недвижимости выделяются доли на членов семьи, а все долевые сделки проводятся с нотариальным участием.

5. Уведомление органов опеки и попечительства о выполнении всех условий

После того, как квартира, купленная на материнский капитал, будет продана, об этом необходимо отчитаться. Это делается для того, чтобы подтвердить, что бюджетные средства расходуются по назначению, а дети не теряют в правах.

Существует три варианта:

• Квартира в результате сделки продана, но взамен ничего не куплено. В таком случае деньги, полученные за недвижимость, нужно разместить на банковском счету ребенка. Средства будут храниться там до его совершеннолетия, родители или опекуны не имеют права ими распоряжаться. Исключение — покупка недвижимости для ребенка.

  В таком случае в органы опеки необходимо предоставить оригинал и копии документа, который подтверждает открытие счета, выписку по нему и банковские реквизиты.

• На средства, вырученные со сделки, покупается дом или квартира. В таком случае в органы опеки предоставляется пакет документов, который подтверждает, что в новой недвижимости детям выделили доли. Предоставить нужно:

  • Согласие собственника новой квартиры на ее продажу или договор купли-продажи
  • Выписку из ЕГРН
  • Технический паспорт новой квартиры
  • Выписку из домовой книги
  • Справку о технических характеристиках объекта
  • Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки
  • Свидетельство о браке — в случае, если квартиру покупали у супружеской пары
• Третий вариант — покупка на вырученные средства недвижимости в ипотеку. В таком случае, помимо документов, перечисленных в предыдущем пункте, нужно предоставить еще согласие банка на то, что одним из собственников будет ребенок. В случае, если такое согласие отсутствует, нужно нотариальное обязательство родителей о выделении доли ребенку после выплаты ипотеки.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку?

Чаще всего банки не дают согласия на продажу квартиры, купленной в ипотеку. Вместо этого обычно требуется погасить кредит, после чего с недвижимости снимается обременение. После этого собственнику предоставляется свобода действий. Для этого нужно найти покупателя, который будет согласен погасить ипотеку продавца.

Это достаточно сложно, так как покупатели квартиры обычно тоже используют кредит, а банки отказываются выдавать средства на подобные сделки. Банк потребует справку о том, что при покупке недвижимости не использовался материнский капитал.

Причина таких сложностей в высоких рисках для покупателя и банка:

• Если продавец следовал закону и выделил детям доли в квартире, то при неуплате кредита выселить их на улицу нельзя
• В случае, если доли не были выделены, сделку можно оспорить в суде. При этом срок давности по таким делам достаточно велик — три года после достижения ребенком совершеннолетия
• Если сделка признается недействительной, то недвижимость придется вернуть продавцу, а деньги — покупателю. Это долгий процесс, невыгодный для банка

Важно отметить, что подобные проблемы могут возникнуть, даже если после использования материнского капитала недвижимость не раз перепродавалась. Именно поэтому важно проверить историю владельцев недвижимости и узнать, не использовался ли на каком-то из этапов материнский капитал. В этом может помочь выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Тем не менее, продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку все же можно. Главное — найти лояльного покупателя. Например, сделка состоится, если найти покупателя, согласного погасить долг по ипотеке в рамках задатка, и органы опеки одобрят такой вариант.

Продажа квартиры, купленный на материнский капитал, при разводе

Квартира, купленная на мат.капитал, находится в долевой собственности. Из-за этого все нюансы ее продажи связаны со следующими аспектами:

• При продаже нужно получить отказ всех собственников от покупки долей и заверить договор купли-продажи нотариально
• Продажа должна быть согласована с органами опеки

Обычно ситуация разрешается следующими способами:

• Доля выкупается у бывшего супруга и один из родителей остается в той же квартире с детьми
• Квартира продается и деньги делятся в соответствие с долями

В последнем случае родителю, который остается с детьми, достанется только часть средств, вырученных с продажи квартиры. В этом случае купить жилье без ухудшения условий и привлечения ипотеки вряд ли удастся. Тем не менее, органы опеки могут выдать разрешение на продажу, если доли детям выделят у родственников.

Чтобы иметь полную информацию об объекте недвижимости, обременениях и истории собственников, закажите отчет с данными из ЕГРН тут: