Как оформить договор купли-продажи земельного участка в 2024 году?

Чтобы продать земельный участок, обязательно нужно заключить договор купли-продажи. Он составляется в простой письменной форме. В этой статье расскажем, что нужно включить в договор, как его расторгнуть и что делать, если вместе с участком продают дом.

Порядок оформления договора купли-продажи

Собственник земельного участка имеет право распоряжаться им как ему угодно: в том числе продавать физическим или юридическим лицам. Но из этого правила есть исключения: на участок не должно быть наложено обременений или арестов. Также он обязательно должен пройти государственный кадастровый учет.

Чтобы передать право собственности на участок, нужно заключить договор купли-продажи. Документ должен быть составлен в письменной форме, а подписать его должны и продавец, и покупатель. В противном случае договор признают недействительным.

Для успешного проведения сделки понадобится всего три экземпляра договора: по одному экземпляру остается у продавца и покупателя, а еще один направляется в Росреестр.

В большинстве случаев нотариально заверять договор не обязательно. Однако, если в сделке участвуют несовершеннолетние или частично дееспособные лица, а также если продается долевая собственность, то участие нотариуса становится обязательным.

Содержание договора купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно нужно прописать основные условия проведения сделки.

• Стороны договора

  В этом разделе нужно указать все данные, касающиеся участников сделки. Для физических лиц обязательно внести в договор ФИО, данные о паспорте и место жительства. Если сделка заключается с юридическим лицом, должны быть указаны наименование, юридический адрес, ИНН, КПП и данные руководителя организации

• Предмет договора

  В этой части договора указываются данные о земельном участке. Указать нужно кадастровый номер, точный адрес, категорию земель, ВРИ и площадь участка.

Дополнительно в договоре нужно сослаться на документ, который подтверждает право собственности продавца. Указать нужно, кем и когда он был выдан и на каком основании (купля-продажа, наследство, дарение и т.п.).

Право собственности на участок обязательно подлежит государственной регистрации. Это значит, что данные о регистрации собственности должны быть внесены в ЕГРН. В договоре купли-продажи нужно указать номер государственной регистрации права собственности. Найти этот номер можно в отчете с данными из ЕГРН.

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно нужно указать цену земельного участка и прописать порядок передачи денег от покупателя продавцу. Если в документе не указана цена участка, то сделка не считается согласованной сторонами, а значит, договор признается незаключенным.

В договоре купли-продажи нужно указать права и обязанности сторон. Так, продавец принимает на себя обязанность передать право собственности на участок покупателю, а покупатель — оплатить и принять недвижимость в собственность.

Не стоит и забывать об обременениях или ограничениях, наложенных на участок. Продавец обязан указать в договоре, есть ли на недвижимости залоги, аренды или какие-либо запрещения или аресты. Покупателям земельных участков следует и самим заранее проверить эту информацию, чтобы избежать нежелательных проблем. Для этого можно заказать отчеты с данными из ЕГРН на интересующий вас участок.

Наконец, в договоре следует указать порядок передачи участка в собственность. Прописать стоит, в какой момент участок переходит к покупателю согласно акту приема-передачи. Также в договоре можно указать, что документ одновременно является таким актом, и что право собственности переходит в момент подписания договора купли-продажи.

В случае, если продавец предоставит покупателю ложную информацию в договоре, последний имеет право требовать пересмотра цены сделки или расторгнуть договор с возмещением убытков. Такие действия возможны, например, если по факту строительство на участке запрещено, сокрыты какие-либо качественные свойства земли или данные об использовании соседних земель.

Какие данные, необходимые для купли-продажи участка, можно узнать из выписки из ЕГРН?

Выписка из ЕГРН содержит несколько разделов:

• Сведения о характеристиках объекта недвижимости
• Сведения о зарегистрированных правах
• Описание местоположения земельного участка
• Сведения о частях ЗУ

Также существует выписка о переходе прав на объект недвижимости — ее содержание отличается. Из этого документа, помимо кадастрового номера и адреса недвижимости, можно узнать полную историю перехода прав собственности на объект.

Для покупателя участка в выписке из ЕГРН наиболее важна информация о категории земель. От этого зависит, как он сможет в дальнейшем распоряжаться недвижимостью. Например, если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, выделенным для ведения личного подсобного хозяйства, на участке нельзя будет возводить постройки. А на землях, выделенных для индивидуального жилищного строительства, можно не только построить дом или другие постройки, но и получить официальную прописку. Однако, если на таком участке не построить дом в течение 10 лет после приобретения земли, придется платить налог в двойном размере.

Также в выписке из ЕГРН указана кадастровая стоимость участка — она пригодится, чтобы рассчитать размер налога на недвижимость, который придется платить после покупки.

В первом разделе выписки из ЕГРН можно узнать площадь участка, его кадастровый номер, кадастровые номера объектов, которые находятся на участке и т.д.

Кроме того, в документе указана информация о его текущем владельце (или владельцах), обременениях или ограничениях.

Какие данные не нужно прописывать в договоре купли-продажи?

В Земельном кодексе РФ существует несколько условий, которые стороны могут прописать в договоре, однако согласно закону, они не будут действовать. К таким условиям относятся:

• Сохранение за продавцом права в любой момент времени выкупить землю по собственному желанию
• Ограничение на последующие возможности покупателя распоряжаться участком (в том числе, ограничение ипотеки, сдачи земли в аренду и других сделок)
• Ограничение ответственности продавца, если права на земельный участок предъявят третьи лица

Образец договора купли-продажи

Договор купли-продажи можно составить самому или с помощью юриста. Если вы не хотите прибегать к услугам специалиста, можно воспользоваться типовым договором № 275, который зарегистрирован в Минюсте РФ 10.06.1993 года.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи земельного участка

Для оформления купли-продажи участка понадобятся следующий перечень документов:

• Паспорта продавца и покупателя
• Свидетельство о регистрации права собственности или отчет с данными из ЕГРН
• Документ, который подтверждает право собственности продавца на земельный участок (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследовании и пр.)
• В случае, если у участка больше одного собственника — нотариально заверенное согласие других владельцев на продажу недвижимости
• Если есть — документы, подтверждающие отсутствие долгов по содержанию участка

Проверка земельного участка перед покупкой

Покупателю перед заключением сделки обязательно следует проверить земельный участок по кадастровой карте и в ЕГРН. Это позволит снизить риски при покупке.

С помощью кадастровой карты стоит проверить точную площадь и границы участка, назначение и виды разрешенного использования участка и ближайших земель, кадастровую стоимость, с которой нужно будет платить налог.

Отчет с данными из ЕГРН поможет узнать, сколько сделок с участком проводилось, наложены ли на недвижимость обременения или другие ограничения.

Кроме того, с помощью сервиса «Росреестр онлайн» можно заказать отчет о рисках при покупке недвижимости, составленный специалистами сервиса. В нем будет проверена не только информация, перечисленная выше, но и информация о собственниках недвижимости. Из отчета можно узнать есть ли на владельце судимости или задолженности, не находится ли он в розыске. По итогам проверки эксперт оценит уровень риска при приобретении недвижимости. Получение такого отчета поможет значительно снизить риски при приобретении земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Если вы продаете свой частный дом, то покупатель должен купить вместе с ним и участок земли, на котором дом расположен. Продать отдельно дом или участок нельзя.

В такой ситуации, договор купли-продажи оформляется один. Порядок действий практически не отличается от описанного выше, но есть несколько нюансов:

• В части договора о предмете сделки нужно прописать не только данные участка, но и данные дома
• Цена земельного участка может включать в себя стоимость дома или выделяться отдельно
• Все документы, перечисленные выше, нужно предоставить не только на участок, но и на дом, стоящий на нем. По дому может понадобиться и дополнительная документация — например, выписка из домовой книги, подтверждающая, что в доме не прописаны другие люди
• В договоре купли-продажи важно указать, в какой срок продавец обязуется освободить дом и передать его и участок покупателю
• Покупателю придется регистрировать право собственности и на дом, и на участок. Это значит, что госпошлину за регистрацию тоже придется заплатить дважды

Заказать отчеты с данными из ЕГРН и отчет о рисках при покупке недвижимости можно тут: