Что такое МКД в жилищно-коммунальном хозяйстве?

Зачастую даже сами жильцы многоквартирных домов не знают, чем такие здания отличаются от обычных жилых домов. Тем временем, понятие многоквартирного дома даже закреплено в законодательстве. У таких зданий есть ряд особенностей, которые стоит знать владельцам недвижимости. В этой статье объясним, что такое МКД в Жилищном кодексе РФ, какой дом считается многоквартирным, а какой — нет, что должна управляющая компания и нужно ли создавать домовой совет.

Что такое МКД согласно закону

Определение МКД содержится в Жилищном кодексе РФ. Там многоквартирный дом описан как «индивидуально-определенное здание». Это значит, что здание должно стоять на отдельном участке, иметь элементы конструкции, электро- и водоснабжение, канализацию и другие системы.

Тот же правовой акт устанавливает, что в здании должны быть комнаты и вспомогательные бытовые помещения. Главное отличие МКД от обычного дома — количество жилых помещений и собственников. Если в здании больше двух квартир, оно считается многоквартирным домом. Еще одно отличие — несколько собственников, а не один.

Для поддержания бытового порядка и комфорта МГД находится под управлением УК. Еще один вариант — создание ТСЖ или кооператива. Это нужно, чтобы жильцы распоряжались деньгами и общедомовой собственностью самостоятельно.

Характеристики многоквартирного дома

Каждый многоквартирный дом имеет технический паспорт. Из него можно узнать основную информацию о каждом МКД, например:

• Размер и площадь здания
• Площадь той или иной квартиры
• Какую площадь занимают нежилые помещения

Эти данные хранятся в БТИ. В случае, если в доме происходят какие-либо изменения, технический паспорт корректируется.

Какие помещения могут входить в МКД?

Помещения, которые могут входить в многоквартирный дом, также регламентированы Жилищным кодексом:

• Жилые квартиры
• Нежилые помещения, которые используются в коммерческих целях: магазины, салоны красоты и т.д. Чаще всего под такие заведения отводятся первый и нулевой этажи. У каждого из таких помещений есть свой собственник
• Коридоры, чердаки, подвалы, лестницы, лифты — все это является общей собственностью жильцов дома

Общее имущество многоквартирного дома

Общее имущество МКД в равной степени принадлежит всем собственникам квартир. При покупке недвижимости доля в общем имуществе переходит в собственность автоматически.

Так как общедомовое имущество принадлежит всем жильцам, нельзя, например, отгородить часть коридора и приспособить его под кладовку — это нарушает Жилищный кодекс.

Несмотря на то, что сказано выше, можно использовать общедомовую собственность в личных целях по договоренности с соседями. Для этого нужно провести совет жильцов многоквартирного дома.

Какие работы должна выполнять управляющая компания в МКД?

Уход и содержание дома можно полностью переложить на УК. Законодательством установлен ряд услуг, которые управляющая компания обязательно должна:

• Следить за общим имуществом и вовремя осуществлять его ремонт

  УК отвечает за фундамент, стены, крыши и подъезды. Сотрудники компании обязаны время от времени проверять, все ли в порядке с этим имуществом. Если находятся какие-либо неполадки, их обязаны устранить. Помимо этого, УК отвечает за канализацию и системы ресурсоснабжения, проводит в подъездах различный ремонт. Смена лампочек, восстановление почтовых ящиков, ремонт лифтов, колясочных и чердаков также входит в обязанности УК

• Поддерживать чистоту в доме и на дворовой территории

  В штате управляющих компаний обязательно должны быть технические работники и дворники. По правилам уборки МКД в подъездах должны мыть пол , перила, стены, двери, подоконники, окна согласно специальному графику. Например, пол в лифте обязательно нужно мыть ежедневно, а вот окна — всего дважды в год. Также УК обязана убирать прилегающую к дому территорию. Дворники должны убирать мусор и снег, мыть урны и следить за тем, чтобы работали лампы уличного освещения. Наконец, УК отвечает за то, чтобы из контейнеров вовремя вывозили мусор

• Организовать аварийно-диспетчерскую службу

  УК обязана обеспечить жильцам возможность подать заявку на устранение аварий и неполадок с системами снабжения

• Быть связующим звеном между жильцами МКД и ресурсоснабжающими компаниями

  Если жильцы не заключали договор напрямую с ресурсоснабжающими компаниями, это должна сделать управляющая компания. В таком случае средства за использованные ресурсы также собирает УК

Роль совета жильцов в управлении многоквартирным домом

Совет жильцов многоквартирного дома помогает решать общие споры быстрее и качественнее. Основные функции, которые выполняет совет жильцов МКД:

• Проводит собрания жильцов, где решаются различные проблемы дома
• Следит за выполнением принятых решений
• Принимает план по содержанию и ремонту дома
• Контролирует управляющую компанию и, в случае если возникают проблемы, разбирается с ней

У каждого совета дома есть председатель. Он представляет жильцов в общении с управляющей компанией, согласовывает договоры, подписывает акты выполненных работ, посещает суды, если собственники отстаивают свои права по закону. Также председатель может инициировать проведение собраний.

Чтобы проводить собрания жильцов понадобятся отчеты с данными из ЕГРН — они помогут узнать, кто владеет каждой из квартир и кого вызывать на собрание.

Заказать отчеты с данными из ЕГРН оптом (что удобно для проведения собраний жильцов), можно тут: