Как оформить договор купли-продажи недвижимости

Заключение договора купли-продажи недвижимости — достаточно сложный процесс. Продавец должен составить план действий, рассмотреть возможные риски и заранее подготовить пакет документов.

В случае, если вы хотите внести задаток, заключается предварительный договор. На его основании стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи. Как оформить такой документ и какие есть риски расскажем в статье.

Какие документы нужны для договора купли-продажи?

В 2025 году для заключения договора купли-продажи понадобятся следующие документы:

• Выписка из ЕГРН. Нужна для подтверждения права собственности
• Если вы состоите в браке — согласие супруга на продажу квартиры
• В случае, если сделку проводит представитель собственника — нотариально заверенная доверенность
• Если недвижимостью или ее долей владеет несовершеннолетний — разрешение от органов опеки и попечительства
• Справка об отсутствии задолженностей за квартиру
• Паспорта обеих сторон сделки

Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, придется предоставить их свидетельства о рождении. В случае, если у собственника есть долги, нужна также справка из ФНС.

Важно обратить внимание, что во время сбора документации могут понадобиться дополнительные бумаги — это увеличит срок подготовки к сделке.

Способы оформить договор купли-продажи

Существует несколько вариантов оформления договора купли-продажи:

• Самостоятельное составление договора. Это самый сложный вариант — нужно знать, как правильно составлять документ. В противном случае сделку могут аннулировать
• Обращение к нотариусу. В таком случае участие сторон в составлении минимальное — всю работу сделает специалист

Куда подавать документы?

Оформить договор купли-продажи недвижимости можно через МФЦ. Для этого помимо составления и подписания договора, сторонам нужно обратиться в МФЦ и оплатить услугу. После этого, продавец пишет заявление на отчуждение прав, а новый собственник — на приобретение права собственности.

Порядок оформления сделки купли-продажи

Чтобы сделка прошла согласно закону и не была аннулирована, следует придерживаться определенного порядка действий:

1. Сбор пакета документации. Напомним, что перед сделкой нужно подготовить как основные документы, так и дополнительные
2. Получение выписки из ЕГРН для подтверждения права собственности. Это можно сделать с помощью обращения в Росреестр, сайта Госуслуг или МФЦ
3. Подписание договора. Сначала можно подписать предварительное соглашение, которое будет подтверждать, что в будущем стороны согласны заключить сделку
4. Оформление акта приема-передачи недвижимости по договору купли-продажи. Этот этап означает, что продавец предъявил все нужные документы, сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями
5. Расчет. На этом этапе покупатель передает продавцу оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимость

Чтобы сделку признали законной, вся документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершается процедура прохождением государственной регистрации и предоставлением новому собственнику доступа к недвижимости.

Проверка собственников

Проверить собственника можно с помощью отчета с данными из ЕГРН. Обычно этот документ предоставляет продавец.

Отчет нужен, чтобы знать, сколько собственников у продаваемого объекта недвижимости. Недобросовестный продавец может скрыть факт того, что собственников два и больше, а после завершения сделки у нового собственника возникнет ряд проблем.

Для проверки можно получить несколько вариантов отчетов с данными из ЕГРН:

• Сведения об основных характеристиках и правах — в таком документе будет указана только основная информация о недвижимости и то, кто является ее владельцем на данный момент
• Расширенные сведения об объекте недвижимости — в таком отчете содержится полная информация о недвижимости
• Сведения о переходе прав на объект недвижимости — этот документ предоставит полную информацию о текущем владельце объекта, а также покажет полную историю собственников.

Кроме того, сервис «ЕСПН» предоставляет отчеты о рисках при покупке недвижимости. Такой отчет содержит в себе основную информацию об объекте недвижимости, его текущем собственнике и всех предыдущих, обременениях, наложенных на объект недвижимости.

Помимо этого, эксперты сервиса проверяют текущего собственника (или собственников) на наличие задолженностей, судимостей, наследников, которые могут заявить свои права на недвижимость и т.п. Получение такого документа позволит сэкономить время, потраченное на самостоятельную проверку владельца и избежать лишних рисков.

На что стоит проверить недвижимость?

Есть несколько вещей, на которые следует обратить внимание при проверке недвижимости:

• Ипотечный кредит. В случае, если недвижимость была куплена в ипотеку и кредит закрыли не так давно, лучше не спешить с покупкой. По ипотеке могла остаться задолженность, а данные в Росреестре еще не обновились
• Дарственная или наследство. Если недвижимость передали в дар или по наследству меньше полутора лет назад, тоже стоит повременить
• Перепланировка

Помимо этого, все жильцы квартиры должны быть добровольно выписаны. В противном случае выписать их получится только по решению суда.

Основные условия договора купли-продажи

В соглашении о купле-продаже обязательно нужно прописать:

• Паспортные данные сторон
• Информацию об объекте недвижимости
• Сумме, которую должен заплатить покупатель
• Способ передачи денежных средств

Договор составляется на простом и понятном для обеих сторон языке, все нюансы обычно прописывают отдельными пунктами. Если у вас есть сомнения, стоит проконсультироваться со специалистом.

Кто регистрирует договор?

Изначально договор купли-продажи регистрируют в Росреестре или МФЦ. На практике процедура выглядит следующим образом:

1. Стороны обращаются в банк, чтобы зарегистрировать депозитные ячейки
2. В комнате банка обсуждаются условия: как будут передаваться деньги
3. После этого подается обращение в Росреестр

Сколько стоит оформление договора купли-продажи?

Вопрос стоимости оформления договора купли-продажи актуален для обеих сторон. Расходы делят на основные и дополнительные.

К основным расходам относится оплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные — это расходы на нотариуса, риэлтора, юристов и т.п.

К юристам следует обратиться, чтобы правильно оформить все документы. Услуги нотариуса понадобятся, если сделка проводится с недвижимостью, разделенной на доли, людьми, расторгнувшими брак или несовершеннолетними лицами.

Оформление сделки без участия нотариуса

Главное при самостоятельной купле-продаже недвижимости — внимательность. Каждое действие следует тщательно продумать.

Если продавец просит оставить залог, его сумма не должна превышать 100 тысяч рублей. Кроме того, передачу залога нужно закрепить распиской.

Стоит тщательно проверять всю документацию. Это касается как вторичной недвижимости, так и объектов, покупаемых у застройщика.

Если недвижимость приобретается в ипотеку, то нюансы стоит обсудить с представителем банка. Кроме того, если продавец вызывает сомнения, можно проверить информацию о недвижимости, предыдущих сделках продавца и т.п. Помочь в этом могут специалисты сервиса «ЕСПН».

Чтобы снизить риски, можно составить предварительное соглашение. В нем прописывают обязанности сторон, способ передачи документов и денег и другие нюансы.

Договор купли-продажи между родственниками

По закону нет разницы, между кем происходит сделка — процедура одинаковая для всех. Единственное отличие — это формальность сделки. При продаже постороннему лицу продавец обязательно потребует средства от покупателя. А купля-продажа между родственниками может заменить договор дарения или наследования.

Новые правила продажи недвижимости

Прежде чем начинать процедуру купли-продажи, и продавцу и покупателю стоит ознакомиться с последними нововведениями в законодательстве, касающемся недвижимости. Такой подход поможет провести сделку согласно закону, сделать ее прозрачной.

Один из важных пунктов в законе — это то, что при владении недвижимостью меньше 5 лет, продавец должен оплатить налог, составляющий 13% от стоимости объекта. Ранее этот срок составлял 3 года.

Если недвижимость — это собственность, нажитая в браке, то документы должно оформлять лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. В случае продажи доли недвижимости, сделка обязательно проводится через нотариуса.

Заказать необходимые отчеты с данными из ЕГРН и проверить собственника можно тут: