Договор аренды квартиры между физическими лицами

Аренда жилья — все еще популярный способ закрыть потребность в жилье. Зачастую арендодателем и арендатором выступают физические лица, между которыми заключается договор.

На какие нюансы и детали нужно обратить внимание при аренде недвижимости — расскажем в нашей статье.

В чем разница между арендой и наймом?

Законодательство Российской Федерации разделяет понятия найма и аренды недвижимости. Главные различия договоров аренды и найма:

• Найму подлежат только жилые помещения (квартиры, комнаты и т.п.)
• Сделка найма заключается только между физическими лицами, в то время, как договор аренды могут заключать и юридические лица
• Договор найма досрочно расторгнуть можно только через суд, если иное не оговорено в документе
• Договор найма, в отличие от договора аренды, не нужно регистрировать в Росреестре

Договор найма можно заключать на любой срок. Однако важно отметить, что для нанимателя недвижимости выгоднее долгосрочные отношения: если договор подписан на срок, превышающий один год, наниматель получает приоритет на продление сделки и право сдавать помещение в субаренду.

Как правильно составить договор найма

Чтобы обезопасить себя от рисков, претензий со стороны собственника и досрочного прекращения договора, нанимателю важно правильно составить договор. К этому процессу можно привлечь гражданского юриста, который поможет составить документацию. Если же нужно сэкономить, можно воспользоваться типовым образцом договора, адаптировав его под конкретный случай. Законодательство не предусматривает определенной формы договора найма, поэтому в нем можно указать все необходимые детали и нюансы соглашения.

Правильно и полно составленный договор поможет избежать как финансовых, так и моральных рисков.

Что нужно включить в договор найма или аренды недвижимости?

Есть ряд пунктов, которые обязательно стоит включить в договор:

• Преамбула

  Эта часть содержит полную информацию о нанимателе и собственнике недвижимости: ФИО, реквизиты паспортов, номера ИНН, сведения о регистрации, контактные данные и т.п.

• Описание предмета сделки

  В этом пункте нужно описать основные характеристики недвижимости, которая сдается в найм. К ним относится точная площадь, количество сдаваемых комнат, точный адрес, номер свидетельства о собственности, кадастровые данные недвижимости и т.п.

  Кроме того, в этот раздел можно внести список всего движимого имущества, которое передается в пользование вместе с квартирой. К этой категории относится мебель, бытовая техника, посуда и т.д.

Цена договора аренды/найма

Цена договора — это размер платы за найм жилья. Он определяется в процессе заключения договора и не может быть изменен в одностороннем порядке. Возможность изменения арендной платы в договоре указывается отдельно, с учетом максимального процента роста и допустимой периодичности индексации.

При этом, оплата коммунальных платежей, сборов на капитальный ремонт, плата за Интернет и т.п. может быть либо включена в ежемесячный платеж в виде фиксированной ставки, либо оплачиваться нанимателем по квитанциям.

Также важно перед арендой жилья проверить, нет ли у владельца долгов за коммунальные платежи. В этом поможет отчет о рисках, составляемый сервисом «Росреестр онлайн».

Также в этом разделе указываются сроки и условия оплаты аренды по договоренности сторон. Указать можно, в какой период будут вноситься платежи и каким способом — наличными или оплатой через банк. Также нужно указать, когда обязательства по оплате квартиры будут считаться выполненными. Например, это может быть дата снятия средств со счета нанимателя или дата поступления денег на счет арендодателя.

Также к арендной плате относится залог за снятие жилья. При определенных условиях он может быть удержан у нанимателя — например, если он досрочно прекратил найм жилья без предварительного уведомления собственника. Также залог может засчитываться как плата за один месяц проживания при расторжении договора по соглашению обеих сторон.

Также договор найма может содержать и страховой платеж. Он не входит в арендную плату и используется как компенсация, если имуществу был нанесен ущерб. В документе следует подробно расписать условия и сроки возврата этих средств нанимателю.

Права и обязанности сторон при найме жилья

Права и обязанности сторон — самый важный пункт договора. Он регулирует отношения между нанимателем и собственником недвижимости. В этой части перечисляются договоренности, достигнутые сторонами. К ним могут относиться:

• Использование недвижимости только для проживания нанимателя и его семьи
• Поддержание жилья в удовлетворительном состоянии
• Порядок проведения текущего ремонта и условия денежной компенсации нанимателю за это
• Перечень работ, которые считаются капитальным ремонтом, и условия их проведения и финансирования
• Дополнительные условия: возможность держать животных, сдавать части жилья в субаренду и т.п.

Условия расторжения договора

В этом пункте договора оговариваются нюансы расторжения договора, штрафные санкции за нарушение сроков, несоблюдение условий использования имущества и оплаты найма и т.д.

Важно отметить, что при найме недвижимости сроком больше, чем на год, досрочно расторгнуть договор наймодатель может только через суд. Для нанимателя действуют другие правила: ему достаточно за три месяца до предполагаемого расторжения договора в одностороннем порядке уведомить об этом собственника. Вне суда долгосрочный найм расторгается только по обоюдному решению сторон.

Срок заключения договора

Договор найма жилья можно заключить на срок до пяти лет с дальнейшей пролонгацией. Если период сделки превышает год, то ее нужно регистрировать в Росреестре. При этом на недвижимость налагается обременение, и собственник не может распоряжаться ей без соглашения сторон или расторжения через суд.

Акт приема-передачи недвижимости

Самое важное приложение к договору найма — акт передачи нанимателю недвижимости с описанием перечня сопутствующего имущества. Дата подписания акта приема-передачи будет считаться датой начала использования жилья нанимателем.

При оформлении акта приема-передачи нужно внимательно ознакомиться с состоянием недвижимости, коммуникаций и ремонта. Также нужно проверить мебель и бытовую технику на соответствие перечню, перечисленному в акте. Все недостатки и нюансы, выявленные в ходе осмотра, также нужно указать в документе.

Когда срок договора подходит к концу, стороны либо расторгают его, либо подписывают аналогичные документы на следующий период.

Как снизить риски при найме недвижимости?

Один из самых простых способов оценить благонадежность арендодателя — получить отчеты с данными из ЕГРН. Документ поможет узнать, сколько собственников у объекта недвижимости, полные ФИО владельцев, а также узнать, есть ли на объекте запрещения, аресты или другие обременения.

Также в отчете с данными из ЕГРН указан номер документа, подтверждающего право собственности владельца недвижимости. При найме квартиры или дома обязательно стоит сверить этот номер с тем, который указан в договоре, чтобы избежать недоразумений.

Для доскональной проверки владельца арендуемой недвижимости также можно заказать отчет о рисках, который составляют специалисты сервиса «ЕСПН». Отчет не только предоставит полную информацию о самой недвижимости, но и информацию о собственнике: есть ли у него задолженности по ЖКХ, судимости, находится ли он в розыске. Такой отчет поможет сильно снизить риски при найме любой жилой недвижимости.

Заказать отчеты с данными из ЕГРН или отчет о рисках можно тут: